Вторичный рынок жилья: тенденции волгоградского рынка
В начале года ожидания участников рынка были более чем сдержанные. Динамика цен была положительной, но очень слабой. По данным сайта www.restate.ru, средняя цена квадратного метра в Волгограде за первый квартал увеличилась на 1%, то есть меньше инфляции. При этом объем ввода нового жилья, по данным Росстата, буквально обвалился – за январь-февраль было сдано 58 000 квадратных метров, что составило всего 36% от объемов аналогичного периода прошлого года.
Первый сюрприз
Дальше, как мы все знаем, случилось и вовсе неожиданное – страна закрылась на карантин. Разумеется, рынок на какое-то время испытал шок, и в начале апреля продажи буквально остановились. Во-первых, были затруднения с передвижением по городу, просмотрами квартир, оформлением сделок. Во-вторых, люди просто пытались разобраться, что делать: то ли продолжать намеченные планы по улучшению жилищных условий, то ли оставить всё до лучших времен, а имеющиеся на руках деньги сохранить в виде наличных.
Во второй половине апреля рынок начал понемногу оправляться от шока, но итоги месяца всё равно оказались ожидаемо неутешительными – падение порядка 50%.
Кто победит: оптимисты или пессимисты
Уж сколько раз твердили миру разного рода «эксперты», что пандемия лишит граждан последних накоплений и всё рухнет, включая рынок недвижимости и цены на неё. Однако уже после майских праздников, когда основные карантинные ограничения были сняты, рынок отреагировал на пандемию по-настоящему и, на первый взгляд, довольно противоречиво.
Во-первых, начал срабатывать отложенный спрос апреля. Во-вторых, на него наложился текущий спрос, который оказался гораздо выше, чем можно было ожидать. Начиная с этого момента, спрос на квартиры только растёт. Можно даже сказать, что по мере продажи объектов предложение сокращается, и формируется ситуация, когда спрос превышает предложение.
Естественно, это не могло не повлиять на цены. Собственники ликвидного жилья не прочь воспользоваться ситуацией и немного повысить свои ценовые запросы. В итоге, по данным www.restate.ru, средняя стоимость квадратного метра выросла с 48600 рублей в конце первого квартала до 50500 рублей в конце второго квартала. Однако уже в июле началась коррекция, то есть рынок предложения реагирует на реальный спрос, собственники, не желающие долго ждать своих покупателей, вынуждены уступать. На данный момент средняя цена закрепилась на уровне 49750 рублей. По данным сайта www.homeclub.ru средняя цена даже чуть ниже – около 46 000 рублей. Оценки не являются точными, так как не существует общепринятой методики, каждый сайт выводит среднюю цифру на основе массива своих объявлений.
Что можно сказать наверняка, так это то, что срок продажи квартир сократился, как и в целом цикл сделок. Если раньше люди долго присматривали подходящие объекты, тратя на это, как правило, месяцы. То сейчас от обращения покупателя в агентство до покупки проходят считанные недели, а то и дни. Все спешат реализовать намеченные планы по улучшению жилищных условий, опасаясь роста цен, девальвации рубля или повторного карантина.
Что дальше
Дать прогноз по вторичному рынку недвижимости и предсказать дальнейшее движение цен на самом деле сейчас невозможно, так как многие события в последнее время становятся слишком неожиданными (как политические, так и общественные). Но обвала цен мы точно не ждём, как и взрывного роста. Если оглянуться назад на относительно длительный период, например, последние два года, то цены практически не выросли, максимум на уровень инфляции. Это говорит о здоровом не перегретом рынке, как вторичном, так и первичном. Из минусов – о слабой покупательской способности и невысокой инвестиционной активности. Но это вопрос уже не к рынку недвижимости, а к экономике в целом.
Дачный ответ
Отдельно хотелось бы отметить всероссийскую тенденцию на вторичном рынке недвижимости, которую мы в полной мере ощутили и в Волгограде – огромный спрос на дачи и земельные участки. В непонятных условиях карантина все захотели провести лето, а возможно и более долгий период на своей земле, на шести сотках, а не запертыми в тесных и душных квартирах. Все, кто годами не мог продать дачи, должны сказать коронавирусному кризису спасибо, так как спрос был действительно ажиотажный. Тем более, что порог входа на этот рынок относительно доступен – от 300-500 тысяч рублей за дачу или участок недалеко от города. Полноценный же дом на землях ИЖС с основными коммуникациями можно купить по цене 3-комнатной квартиры, что также привлекает с каждым годом всё больше горожан.
Что будет с ценами?
Подытоживая, можно сказать, что негативные прогнозы, дававшиеся в начале весны экспертами, не сбылись. Не произошло ни обвала рынка, ни каких-либо других серьёзных отрицательных последствий. Рынок новостроек в Волгограде также не ощущает недостатка спроса. Во-первых, просто из-за сокращения предложения (в Волгограде строится нового жилья как минимум вдвое меньше, чем в ближайшем Ростове-на-Дону, и в несколько раз меньше, чем в активно растущем Краснодаре). А во-вторых, благодаря государственной программе льготной ипотеки, позволяющей купить квартиру в строящемся доме по ставке 6,5% годовых, что является очень выгодным предложением по российским меркам. 2020 год ещё раз продемонстрировал всем, что прогнозы – дело неблагодарное. И мы можем лишь предполагать развитие событий с разной долей вероятности. При этом всегда должны быть готовы к неожиданностям, на которые нужно будет быстро реагировать.
